Льготная ипотека и девальвация рубля спровоцировали увеличение спроса на недвижимость среди пермяков.
По поручению Президента РФ Минфин разработал программу льготного ипотечного кредитования с господдержкой. Программа распространяется на кредиты, выданные с 17 апреля 2020 года, на покупку жилья в новостройках. Ставка на весь срок кредитования не должна превышать 6,5%.
По данным ЦБ РФ, за десять месяцев 2020 года жители региона взяли в банках ипотечные жилищные кредиты (ИЖК) на сумму 55,6 млрд руб. Это на 47% больше, чем за такой же период 2019 года. Заемщики заключили с кредитными организациями более 29 тыс. договоров ИЖК. За год данный показатель вырос почти на 33%. Общий ипотечный портфель в Пермском крае на 1 ноября 2020 года достиг 149 млрд руб., увеличившись за год на 20%. ИЖК составляет четверть всего объема розничного кредитования в регионе. Так, средневзвешенная ставка по ипотеке за год снизилась c 9,4% до 7,5%.
В I квартале 2021 года объем выданных ипотечных кредитов в Пермском крае превысил 19 млрд руб. Это больше аналогичного показателя 2020 года на 38%. За первые три месяца текущего года жители Прикамья заключили с банками более 9,2 тыс. ипотечных договоров (+23%). За год средний размер кредита вырос на 13% и составил 2 млн 60 тыс. руб. Средний срок ипотеки увеличился на 2 года, до 19 лет.
Но что будет дальше с рынком недвижимости и как это скажется на ипотечную ставку? Как изменения повлияют на количество ипотечных заемщиков и как это отразится на стоимости квадратного метра? На эти и другие вопросы ответили директор филиала «Девелопмент-Юг» в Перми Алексей Скрипкин, руководитель отдела прожаж филиала «Девелопмент-Юг» в Перми Владимир Борисов, директор пермского агентства недвижимости «Территория» Екатерина Пахомова, управляющий банка ВТБ по Пермскому краю Владимир Стрельников, а также первый заместитель министра строительства в Пермском крае Александр Пономарев.
Ипотечные объемы
По словам управляющего банком ВТБ по Пермскому краю Владимира Стрельникова, по итогам семи месяцев 2021 года объемы ипотечного кредитования продолжают расти. Пермяки взяли на 25% больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период прошлого года.
«Я думаю, что снижения ипотечного бума не будет. Примерно в тех же цифрах – 20% – мы и будем двигаться до конца года. Предполагаю, что второе полугодие будет под флагом «семейная ипотека». Потому что семья даже с одним ребенком, который родился после 2018 года, уже может взять ипотеку под льготные 5%. Плюс остается программа господдержки, в рамках которой можно взять ипотеку на строящееся жилье под 6%. Это тот ценовой диапазон, который будет оказывать влияние на рынок недвижимости в следующем полугодии», – считает Владимир Стрельников.
Руководитель отдела продаж филиала «Девелопмент-Юг» в Перми Владимир Борисов подтверждает, что спрос на квартиры продолжает расти. Кроме того, по объектам корпорации «Девелопмент-Юг» на территории Перми по объекту ЖК «Погода. Теплые кварталы» объем ипотеки составляет 93%. Он отмечает, что сейчас приемущественно пермяки пользуются программой «Семейная ипотека», которая стартовала в июле. Среди всех объектов корпорации «Девелопмент-Юг» на территории России пермский филиал занимает лидирующую позицию по объему ипотечного кредитования.
Амбициозные планы
В 2021 году объем ввода жилья в России должен составить 120 млн кв. м жилья в год. По словам замминистра строительства в Пермском крае Александра Пономарева, регион вносит в эту цифру достаточно существенную лепту. По прошлому году ввод жилья составил 1 млн 215 тыс. кв. м.
«Мы достаточно существенно перевыполнили план, который нам поставил Минстрой РФ. На этот год у нас планы еще более масштабные – 1 млн 293 тыс. кв. м. В последних разговорах с минстроем России есть вероятность, что план еще немного увеличат до 1 млн 340 тыс. кв. м жилья в год. Что касается рынка – мы идем достаточно уверенно к выполнению плана. На сегодняшний день официальный ввод составил практически полмиллиона квадратных метров жилья», – сообщил Александр Пономарев.
По мнению директора филиала «Девелопмент-Юг» в Перми Алексея Скрипкина, такие планы составят для властей определенные трудности. В то же время для бизнеса – это определенные перспективы.
«Чем эффективнее будут предложены механизмы регулирования, в том числе ипотечного, тем эффективнее будет работать сам застройщик, тем быстрее мы будем достигать тех целей, которые ставят сегодня перед собой власти. Я считаю, что ипотека – это главный инструмент для достижения тех целей, которые ставит президент», – поделился Алексей Скрипкин.
При этом он отмечает, что застройщики не боятся снижения платежеспособного спроса. Для строителей это критерий или индикатор, демонстрирующий, насколько население обеспечено собственными деньгами для того, чтобы приобретать подобного рода объекты.
«На сегодняшний день для нас важно, чтобы количество или качество многоквартирных домов было разнообразным, чтобы формировать определенную среду, определенную архитектуру. При маленьких жилых помещениях, на мой взгляд, невозможно достигать того эффекта. Так получается, что мы строим маленькие квартиры, которые имеют временный характер. Это инвестиционные вещи, которые не будут работать в перспективе», – добавил Скрипкин.
Кроме того, регулятором безусловно является размер льготного ипотечного кредита. Сейчас в Пермском крае он не должен превышать 3 млн руб. Соответственно рынок формируется под данное предложение и живет в данных сценарных условиях.
Ипотечные камни
Директор пермского агентства недвижимости «Территория» Екатерина Пахомова отмечает, что спрос стал ограничен определенной суммой. Во-первых, сумма ипотеки с господдержкой стала меньше – люди могут взять до 3 млн руб. При этом платежеспособный спрос снижается, люди спрашивают квартиры до 3 – 3,5 млн руб. По словам Екатерины, таких квартир на рынке уже немного. У людей есть ожидание, но оно не совпадает с возможностями.
Застройщики также отмечают снижение размера ипотечного кредита. Так, средняя площадь квартир, которые продаются в жилых комплексах на территории Перми, составляет порядка 52 кв. м.
Однако управляющий банком ВТБ в Пермском крае Владимир Стрельников утверждает, что после ужесточения программы ипотеки объем сделок с новостройками не снизится.
«До определенного момента мы ставки менять точно не будем. Это касается в первую очередь семейной ипотеки и льготной ипотеки. Думаю, что та ставка, которая есть будет зависеть от дальнейших действий регулятора и макроэкономических показателей», – считает Стрельников.
Вторичный конкурент
Директор пермского агентства недвижимости «Территория» Екатерина Пахомова также отмечает активность рынка недвижимости, не смотря на прогнозируемую стагнацию. Эксперты в сфере недвижимости ожидали, что активность спадет, однако она имеет место быть. Она подчеркивает, что такого ажиотажа, как в 2020 году уже нет.
«Про 2020 год можно сказать, что такого активного роста и спроса никто не ожидал. Здесь было много условий, которые повлияли на такое поведение, на ситуацию. Это не только ипотека с господдержкой. Хотя, конечно, она была основным драйвером. Что ожидать в дальнейшем от рынка? Мы экспертно предполагаем, что такого активного роста уже не будет. Мы видим некое снижение спроса. Люди стали дольше принимать решения о покупке. В пандемийный период довольно быстро люди принимали решения. Сейчас они смотрят несколько вариантов достаточно долго. Такая тенденция сохраняется и на первичном рынке, и на вторичном. Часть людей развернулись в сторону вторичного рынка, потому что для многих довольно проблематично ждать, когда дом будет сдан и при этом выплачивать ипотеку. Здесь вторичный рынок более понятный, выигрышный. Поэтому не только первичный, но и вторичный рынок продолжает расти, хотя сейчас рост уже замедляется», – говорит Екатерина Пахомова.
По словам Екатерины, объем сделок на рынке вторичной недвижимости увеличился. Часть людей переориентировались на вторичный рынок. Для этого есть две причины. Обычно на вторичном рынке есть порядка 7 тыс. предложений по количеству квартир. Она варьируется в пределах 10%. На сегодняшний предложение сильно сократилось – меньше 6 тыс. На вторичном рынке жилья можно найти более широкий спектр предложений – от хрущевки до четырехкомнатных квартир бизнес-класса. Кроме того, вторичка дешевле стоит. Средняя цена порядка 68 тыс. за кв. м.
Цены
Если посмотреть на форматы жилья, то у застройщиков редко меняется ценник на крупногабаритные квартиры. Нет интенсивного роста стоимости. Кроме того, застройщики часто объявляют акции, как правило, на квартиры большого формата, потому что он труднее всего продается. Стоимость может быть 80 тыс. руб. за кв. м или даже дешевле, когда квадратный метр студии в этом же доме может превышать 100 тыс. руб.
Средняя цена за квадратный метр на рынке новостроек сейчас составляет порядка 80 тыс. руб. Если говорить о центральных районах, то стоимость жилья чуть превышает 94 тыс. руб. за кв. м, если отдаленные – составляет порядка 57 тыс. руб. Эксперты отмечают, что рост цен все равно будет, не смотря на и так заметное повышение стоимости.
«Есть объективные причины, которые влияют на рост стоимости квадратного метра. Они не столько формируются самим застройщиком, сколько совместной работой с партнерами, которые оценивают перспективы роста рынка, смотрят, насколько динамично должна меняться стоимость, чтобы весь проект был успешен. У нас цель очень простая – ввести проект в эксплуатацию. Чтобы его ввести, нам нужно минимизировать риски, связанные с ростом стоимости материалов. То, что произошло в конце прошлого года – начале этого – на мой взгляд, это разбалансировало систему строительного рынка. Потому что основные поставщики материалов резко подняли стоимость, что застройщикам невозможно было компенсировать. Были откровенные разговоры с банками, каким образом эти риски можно минимизировать. Мы пошли на какие-то неутешительные для себя шаги. Сейчас все участники рынка достаточно оптимистично смотрят на то, как будет складываться ситуация на рынке и говорят, что стоимость квадратного метра должна расти», – рассказал директор филиала «Девелопмент-Юг» в Перми Алексей Скрипкин.
Прогнозируемый рост составит порядка 5%. Кроме того, участники рынка отмечают, что объем жилья, который будут брать в ипотеку сохранится на уровне 80 – 85%.