Почти месяц прошел с того момента, когда ЦБ в четвертый раз подряд повысил ключевую ставку — сразу на два процентных пункта, до 15%. Начиная с августа ключевая ставка выросла в два раза. Как известно, рынок недвижимости один из первых реагирует на изменения в экономике страны. Какие выводы можно сделать уже сейчас — РБК Пермь рассказали эксперты в рамках круглого стола.
В обсуждении приняли участие:
- Олег Лопарев — руководитель модуля ипотечного кредитования РДО «Пермский», банк «Открытие»;
- Михаил Бесфамильный — генеральный директор ООО «Орсо Групп»;
- Екатерина Пахомова — организатор Камского форума профессионалов рынка недвижимости;
- Татьяна Ситникова — руководитель отдела маркетинга ООО «Производственное объединение «ПРОЕКТ»;
- Владимир Саламатов — директор агентства недвижимости Century 21.
Новостройки или вторичка?
Рост спроса на новое жилье и его снижение на вторичное — это тот тренд с которым согласно большинство участников круглого стола. В частности, Екатерина Пахомова — организатор Камского форума профессионалов рынка недвижимости — считает, что несмотря на то, что сейчас в целом проблематично брать ипотеку, население всё-таки отдаёт предпочтение вторичному рынку.
«Когда ключевая ставка ещё была на приемлемом уровне в 10%, люди в среднем брали 2-3 млн руб., сейчас при ставке 16-16,7% ежемесячный платеж значительно вырос с 26 тыс. руб. до 50 тыс. руб. Поэтому население сейчас всё же переориентируется на вторичный рынок», — отметила Екатерина Пахомова.
Директор агентства недвижимости Century 21 — Владимир Саламатов приводит конкретные цифры по росту цен на вторичном рынке, что подтверждает очевидный интерес к нему у заёмщиков.
«Льготная ставка по ипотеке очень хорошо разгоняет цены. Давайте сравним цены ноября прошлого года и нынешнего. К примеру, однокомнатная хрущевка во вторичке выросла за год на 500 тыс. руб. Это примерно 20-25%. Почему так происходит? Люди тянутся за новостройками, но чтобы переехать в новостройку, нужно денег побольше», — резюмировал Владимир Саламатов.
Ажиотаж по выдаче
В том, что рынок разогнался уверен Олег Лопарев — руководитель модуля ипотечного кредитования РДО «Пермский», банк «Открытие». По его данным, это началось в сентябре с постепенным увеличением ключевой ставки появился ажиотаж.
«С этого периода начались пиковые значения по выдаче ипотеки, придя к сентябрю на уровень больше 900 млрд руб. за месяц. Это был абсолютный исторический рекорд. Спрос остается высоким на первичку. По вторичке процент выдачи будет сейчас не более 25-30%. В спокойные времена май—июль 2023 года показатель был 50%», — поделился Олег Лопарев.
Риски для застройщиков
Ставки на новостройки остались на прежнем уровне, а на вторичном рынке — выросли. Это даёт повод лишь порадоваться за застройщиков, уверен Владимир Саламатов.
«Застройщики сейчас радуются из-за низкой ставки на новостройки. В связи с её повышением на вторичку, позиции у некоторых застройщиков только за неделю выросли на 20%» — отмечает специалист.
Однако генеральный директор ООО «Орсо Групп» Михаил Бесфамильный не спешит с такими выводами, называя это лишь временным явлением. Причина — дальнейшая судьба льготной ипотеки, которая не определена.
«То, что происходит — вызывает озабоченность. Застройщики с новым жильем «выезжают» только за счёт льготной ипотеки. Что будет после того, как её отменят, либо поменяют условия? Уже сейчас ставки по регионам хотят поменять. Будет непросто в следующем году», — заявил Михаил Бесфамильный.
Кроме того, эксперт отмечает тот факт, что себестоимость строительства тоже постоянно растет. То, что происходит последние 3-4 года — это далеко не рыночная история, резюмирует Михаил Бесфамильный.
Третий вариант — ИЖС
По мнению руководителя отдела маркетинга ООО «Производственное объединение «ПРОЕКТ» Татьяны Ситниковой, настоящий бум сейчас происходит даже не на рынке первичного жилья, а в отрасли ИЖС. По её данным, по итогам сентября спрос на новостройки упал на 20%, на вторичный рынок — на 13%, на частные дома — вырос на 18%.
«Это говорит о том, что люди стали делать выбор в пользу строящегося частного сектора из-за непрекращающегося роста цен на первичном рынке, за которым подтягивается и вторичный рынок. Я считаю, что это искусственный рост цен», — считает Татьяна Ситникова.
Катализатором интереса к ИЖС, по словам специалиста, ещё в 2020-м году стала пандемия. Помимо этого, правительство РФ постоянно создаёт необходимые программы и инструменты развития. В том числе — эскроу‑счета. Поэтому интерес будет увеличиваться, резюмирует Татьяна Ситникова.
Возможные риски
«Сколько сейчас люди берут денег в ипотеку, чтобы купить новостройку? Они берут по максимуму. Есть 6 млн руб., которые можно взять у банка, они все 6 млн руб. и берут. Если это семейная ипотека, то платеж составляет порядка 37 тыс. руб в месяц. А если это обычная льготная ипотека, то это порядка 44-45 тыс. руб. А ведь зарплаты не растут. У многих горожан сумма по ипотеке превышает их уровень жизни. В процентном отношении — это катастрофичные суммы», — отметила Екатерина Пахомова.
Владимир Саламатов добавляет, что по данным одного из крупнейших банков, который занимает большую долю рынка по выдаче ипотеки, треть доходов заемщиков в краевой столице «съедает» ипотека.
«Они следующие: средний уровень доходов в Перми у населения 100 тыс.руб. А ипотечные выплаты не превышают 27%. Это их цифры» — поделился специалист отрасли.
Кроме того, по его мнению, если на вторичном рынке будут замедляться продажи квартир, то это скажется на и на продаже новостроек. Таким образом, эксперт предрёк возникновение «хорошего пузыря», который был лет 15 назад.
Дальнейшие прогнозы
Говоря о прогнозах, Екатерина Пахомова предположила, что с такой интенсивностью цены на недвижимость расти уже не должны. По её словам, многие застройщики уже сейчас снизили их и откатились до предложения начала сентября. Олег Лопарев добавил, что впереди жителей ждёт отмена льготной ипотеки. Ей на замену придут узкие отраслевые программы.