Николай Геннадьевич, инфраструктурный комитет Законодательного собрания рекомендовал Вас в совет директоров Корпорации развития Пермского края. Как Вы относитесь к предстоящей работе?
- Корпорация развития Пермского края отвечает за реализацию серьезных проектов, которые как раз и относятся к компетенции комитета ЗС по развитию инфраструктуры. Есть сложившаяся практика: зампредседателя комитета уже входил в совет директоров КРПК. С другой стороны, я 7 лет был представителем государства в акционерных обществах, где реализовывались знаковые для региона проекты, – строительство аэропорта, жилых и социальных объектов. Этот институт мне хорошо знаком, так что инициатива моих коллег по инфраструктурному комитету оправданна. Тут нужен достаточный опыт и интерес к такой работе, умение предложить грамотное решение, найти компромисс.
Но хочу уточнить, что это пока именно инициатива. Решения Законодательного собрания по этому поводу еще нет, а если оно будет, то предстоит долгая процедура утверждения на разных уровнях, которая может занимать несколько недель: Закон «Об акционерных обществах» у нас прописан достаточно детально. Но с деятельностью КРПК я, конечно, знаком.
Какие объекты, курируемые КРПК, сегодня нуждаются в дополнительном развитии? Что вы думаете о концепции развития транспортного узла Пермь-2?
В центре внимания, в первую очередь должны быть аэропорт и жилой комплекс «Любимов» в Березниках. Это масштабные, многоплановые объекты. В решении задач этого уровня участвуют лучшие специалисты – иначе все это просто не состоится. Но количество объектов, которые реализует КРПК, должно быть ограничено. Такая практика принята и у наших соседей, и в ПФО – формировать несколько центров реализации принятых решений. Много объектов в едином управлении – это эффективно только на бумаге, в жизни так не получается. С точки зрения специализации, концентрации ресурсов, компетенции логичнее распределять их между несколькими командами менеджмента. На практике – так оно и бывает.
Поэтому сегодня, помимо КРПК, существует, например, акционерное общество «РВ-Пермь. Поэтому, развитие Перми-2 с финансовой и юридической точек зрения завязано больше на эту структуру. Это партнерский проект с компаниями, которые действуют в логике и контуре управления «РЖД». Бизнес, связанный с железнодорожными перевозками, - это сложное, специфическое хозяйство. Сужу об этом уверенно потому, что с проектом «Развитие вокзалов» я сталкиваюсь уже на протяжении 14 лет. А сейчас «КОРТРОС» совместно с «РЖД» рассматривает реализацию подобных проектов в Москве и Екатеринбурге.
Сегодня ситуация в строительной отрасли позволяет приобретать квадратные метры в новостройках по цене вторичной недвижимости, говорят эксперты. Означает ли это, что покупка недвижимости - выгодное вложение? Какие тренды на рынке недвижимости Пермского края Вы можете обозначить?
В разных регионах действительно идет сближение стоимости жилья. В каких-то случаях близкие по характеристикам квартиры на первичном рынке могут быть даже дороже, чем на вторичном. Это противоречит обычной логике, в нормальных экономических условиях объект, который лишен многих рисков – предпринимательских, технических, юридических, связанных с правом собственности и так далее – не должен стоить дешевле, чем несуществующий объект.
В определенной степени это связано с особенностями ипотечных программ, которые в большей степени ориентированы на новое жилье. Потому что банку легче провести полную проверку одного большого объекта и одной компании, которая строит, к примеру, стоквартирный дом, чем тех же ста квартир в разных местах у ста собственников. Банки проверяют не только заемщика, но и сам объект, собственника, оценивают всевозможные риски. В итоге кредитор сводит всю информацию и формирует рыночные условия по ипотеке и набор своих требований и процедур. И может повлиять на формирование повышенного интереса к какому-то сегменту, какой-то категории потенциальных заемщиков.
Конечно, банкам не только проще, но и интереснее работать с новым жильем и проверенными компаниями, потому что здесь, с одной стороны, через ипотеку кредитуется собственник, с другой – застройщик по программам проектного финансирования. И если все идет как должно, граждане получают новое жилье, соответствующее их ожиданиям, а банк – свои проценты.
С другой стороны, провал стоимости по вторичному жилью – общероссийская тенденция. Это тренд локальный, он изменится после того, как мы вернемся к общерыночным условиям и конкуренции банков за дополнительные объемы, что мы наблюдали в докризисные периоды, когда банки демонстрировали готовность работать практически с любым заемщиком. В том числе и по вторичному жилью.
Недвижимость сегодня – действительно выгодное вложение денег, если исходить из ее стоимости. Но мы, со своей стороны, видим, что интерес физических лиц – инвесторов на рыке жилья снижается, в отдельные годы он был в разы выше, чем сегодня. В том числе в силу того, что уже несколько лет стоимость жилья держится на одном и том же уровне. Если сравнить, например, 2014-й и 2016 год, средняя стоимость квартир в новостройках совпадает практически до третьего знака – 51 тысяча рублей за квадратный метр. Роста стоимости нет, а инфляция идет. Остается только доход от сдачи в аренду. Жилье должно дорожать и хотя бы в отдельные периоды опережать уровень инфляции - вот что нужно инвестору.
Еще один тренд - определенное снижение спроса на жилье бизнес- и элит-класса. И стоимость таких объектов снижается. По объектам компании «КОРТРОС» – а мы присутствуем почти во всех сегментах жилья, и не только в Перми - сейчас покупатели проявляют больший интерес к жилью эконом- и комфорт-класса.
Что сегодня нужно девелоперам Перми, чтобы отрасль не только сохранилась в кризис, но и продолжила развитие?
К сожалению, сегодня рынок недвижимости растущим не назовешь, в какой-то степени он даже сжимается. Все больше компаний, не имеющих запаса прочности, начинают испытывать сложности. А значит, неизбежен рост количества банкротств, недостроев, обманутых дольщиков. Отрасли нужны механизмы защиты, финансовые инструменты, которые включались бы на ранних стадиях, когда проблемы только начинаются. У нас огромное количество органов и инстанций, которые занимаются контролем в отрасли. Но почему-то не реализуются допустимые меры поддержки со стороны органов, курирующих сферы градостроительства и архитектуры, вопросы налогообложения, земельных отношений и так далее. В итоге в этих непростых условиях выживут только крупнейшие компании, способные сводить концы с концами и сдавать объекты в срок и с должным качеством. Тем более что и банки сегодня ориентированы на работу с крупными проверенными клиентами, а не на то, чтобы закрывать финансовые дыры умирающим компаниям.
У нас много и на разных уровнях говорят о поддержке бизнеса. Девелоперы ее чувствуют?
- Надо сказать, принятие государством решения о субсидировании ипотечных ставок в 2015-2016 годах стало своевременной и очень серьезной поддержкой. А вот муниципальные правовые акты не всегда работают в пользу отрасли. В Перми, например, есть инициатива по ужесточению градостроительных норм по плотности застройки. В том виде, в каком на данный момент предложение сформулировано, оно коснется всех, в том числе уже приобретенных земельных участков и проектов, которые уже реализуются. Позиция инициаторов новых норм понятна. Вопрос в том, насколько эти меры своевременны: они создадут дополнительные сложности на рынке и в ближайшее время приведет к ряду негативных последствий. Но это пока еще предмет обсуждения, принятие решения о включении новых норм в Правила землепользования и застройки, а возможно, и в Генплан города – компетенция Пермской думы.
На федеральном уровне широко обсуждаются изменения в Федеральный Закон об участии в долевом строительстве, направленные на защиту интересов дольщиков. Что это даст, покажет практика, но многие мои коллеги считают, что законопроект точно добавляет сложностей для застройщиков.
Плюс к этому постоянные «движения» со стороны государства создают условия не только для добросовестного покупателя. У нас появился еще один тренд - растет серый рынок сопутствующих услуг, всевозможных посредников и консультантов. Это уже масштабное, неплохо организованное направление бизнеса, эксплуатирующее недоработки законодательства и естественное желание человека получить качественную услугу, через претензии к застройщику снизить стоимость покупки недвижимости. В Пермском крае этот бизнес еще не очень развит, а в регионах, где некоторые экономические процессы проявляются раньше, девелоперы с этим уже сталкиваются.
Опишите «идеальную девелоперскую компанию» для Пермского края.
Это смотря для кого. Покупатель недвижимости, например, выстраивает для себя один образ, банки – другой. И их позиция тоже важна, потому что девелоперов, которые вели бы проекты исключительно за свой счет, крайне мало. Так что нужно просматривать сочетание трех финансовых источников: собственные средства девелопера, без которых невозможно ни начать что-то значимое, ни сгладить возникающую проблему, привлекаемые деньги дольщиков и средства банка. Когда все это увязано и есть возможность маневрировать всеми тремя источниками, это позволяет оптимизировать и процесс строительства, и процесс продажи.
Еще один критерий – возможности ведения бизнеса. Это наличие самого главного - земельного ресурса, а также «выстроенность» процедуры принятия решений и их реализации с точки зрения разрешительных механизмов, градостроительных требований и так далее. В этом процессе задействованы десятки органов и инстанций, все достаточно сложно. Хотя за последнее десятилетие эти механизмы существенно изменились в лучшую сторону под влиянием осознанной, целенаправленной политики государства.
Очень значим вопрос формирования инфраструктуры объекта, начиная с инженерной. Дальше идет транспортная доступность, наличие социальной инфраструктуры и многое другое - покупателю жилья, помимо квартиры, нужна еще среда, создающая все многообразие жизни. Тот, кто может все это обеспечить, - идеальный девелопер.
А качество строительства? Могут ли пермские новостройки конкурировать, например, с объектами в столицах?
По нашему опыту – да. Компания «КОРТРОС» во всех регионах присутствия уделяет много внимания вопросам качества, технологиям, взаимодействию с покупателями после того как они вселились в наш дом. Но именно объекты в Перми показывают лучшие результаты – по ним меньше всего замечаний у надзорных органов и претензий у покупателей. Это объективная картина.
«КОРТРОС» сегодня работает во многих регионах России. Компании удалось обновить центральные районы Екатеринбурга, поменять отношение жителей Санкт-Петербурга к новостройкам в историческом центре. Что нужно Перми, чтобы стать красивым городом?
Наверно, я повторюсь – мы считаем крайне необходимым для города Перми системно, комплексно заниматься памятниками архитектуры, которые нужно не только учитывать и охранять. Замедлить и «развернуть» процесс старения и ухудшения их состояния – это возможно. На сегодняшний день эта задача не входит в число городских приоритетов. Изменить ситуацию должны сами жители. Общественность может сказать свое слово, как сделала это, когда решалась судьба парка в квартале №179. Умение объединить усилия, донести свою точку зрения у пермского сообщества есть. Конечно, нужны ресурсы, специалисты, но в ряде городов есть опыт, как вести эту работу, чтобы получить заметный результат.
Другая сторона создания гармоничной городской среды - строительство новых объектов. Опять-таки исходя из примера других городов, это удалось там, где градостроительный совет или подобный ему совещательный орган наполняется активными, авторитетными людьми, которые имеют представление, как должно быть, и возможность влиять на градостроительную политику в самом широком смысле.
В-третьих, я бы трансформировал вопрос: какой девелопер нужен, чтобы город стал красивым и удобным? Надо осознать эту задачу и поставить ее перед бизнесом.
Девелопмент vs редевелопмент? «Астра» или «Гулливер» - какой проект компании интереснее в реализации для Вас как для строителя?
Редевеломент экономически, конечно, мало привлекателен. Но прикосновение к истории оставляет в больший след. От нее осталась, наверное, десятая часть, но это лучшая часть. Это то, что строили в свое время люди обеспеченные и со вкусом, которые выбирали лучших специалистов, чтобы воплотить интересный замысел. Это значит, что уже сработал многоступенчатый фильтр, и в результате сохранились лучшие произведения мысли и рук человеческих. Когда сталкиваешься с такими объектами, это всегда внутренне значимо.
У нашей компании уже есть опыт организации реставрационных работ. Жалко, если он будет потерян. Без объектов реконструкции у реставраторов, архитекторов, даже наиболее квалифицированных бригадиров и каменщиков не будет возможности для применения их уникальных знаний.
«КОРТРОС» практически всегда работает только по проектам комплексного освоения территории. Эта политика компании завязана только на прибыль или это ментальное отношение к строительству: если возводить, то город?
Это вопрос конкуренции, наша специфика. Мы этот подход специально разрабатывали и реализуем. Наиболее масштабный пример – жилой район Академический в Екатеринбурге, один из крупнейших проектов в России. Есть и другие, менее масштабные. У компаний нашей отрасли много общего - задачи получения прибыли, стандарты, все, что диктуется экономикой и спецификой сферы деятельности. Но у успешного девелопера должно быть собственное лицо, то, что отличает компанию, – акционеры, топ-менеджмент, любой сотрудник. Так что мы строим и города, и компанию, и себя.
