Экономические реалии
По данным Пермьстата, составленным на основании документации о введении жилья, за 11 месяцев 2016 года в Пермском крае в эксплуатацию введено 791,3 тыс кв метров. Это на 5,7% меньше, чем за аналогичный период 2015 года. Участники строительной сферы предполагали, что объем вводимого жилья в 2016 году будет значительно меньше. Эксперты связывают увеличение этого показателя с «предыдущими наработками» застройщиков, то есть сдается то жилье, которое уже было готово к введению.
Компании, ведущие застройку на территории Пермского края, с начала 2015 года снизили темпы строительства и темпы введения новостроек. Кроме того, аналитики отмечают, что это скажется на объемах вводимого жилья в следующие годы. «Темпы строительства в целом упали, это окажет свое влияние на вводимое жилье в следующем году, — отметил заместитель директора по развитию ГК «Мегаполис» Михаил Крепак. — В 2016 году вводились объекты, которые застройщики планировали сдать еще в 2014 году. А 2017 и 2018 годы станут рекордно низкими с этой точки зрения, потому что сейчас и количество строящихся объектов меньше, и темпы их строительства».
Изменилась ситуация и с продажей жилья разных классов. «Мы видим, что жилье элитного и бизнес-класса продается хуже: после сдачи дома еще есть не проданные квартиры, поэтому мы считаем, что этот сегмент не пользуется большой популярностью у потребителей, — говорит генеральный директор «ОРСО-Групп» Михаил Бесфамильный — Соответственно, думаю, что большим спросом пользуется и будет пользоваться жилье эконом-класса».
Также застройщики отмечают, что стоимость на жилье в связи с кризисом изменилась незначительно. «Не могу сказать, что цены на квартиры переживают свой минимум. Да, это некий потолок с точки зрения доходности застройщика, но это не критично», — заметил в интервью РБК+ руководитель ГК «Горизонт» Вячеслав Турпанов. Эксперт видит объяснение сдерживания цен в том, что рынок и конкуренция поддерживают существующий уровень предложения и цен.
Новые вводные
Спустя два года после резкого роста курса валют строительную отрасль ожидают законодательные нововведения, которые по большей части направлены на создание более безопасных условий для покупателей.
Основным нововведением застройщики называют увеличение уставного капитала застройщиков. С 1 июля 2017 года каждый застройщик должен иметь уставный капитал в размере примерно 4% от стоимости возводимых им объектов. В связи с этим у экспертов есть мнение, что мелким и средним застройщикам придется либо находить способы адаптации к новым реалиям бизнеса, либо уходить с рынка.
В ноябре подготовку к нововведениям строительного законодательства произвел региональный застройщик «Трест-14», который увеличил свой уставный капитал на 3,5 млн рублей путем довыпуска акций. Тогда Финансовый директор «КД Групп» Владимир Пучнин прокомментировал РБК Пермь, что подобные действия могут быть зафиксированы у мелкого и среднего бизнеса, предприятия более крупные, если еще не решили этот вопрос, то решат до Нового года. «Для «Камской долины» это не является проблемой, потому что у нас достаточный капитал. Насколько я помню, у ПЗСП, «Стройпанелькомплекта» тоже уставной капитал достаточный. Я сомневаюсь, что у иногородних застройщиков, я имею ввиду «ПИК», «Кортрос», такие проблемы вообще могут быть», — сказал тогда эксперт.
В январе 2017 года свой уставный капитал более чем в 1000 раз увеличил еще один региональный застройщик «ПЗСП». Со 130 тысяч рублей он увеличился до 150 млн рублей.
Помимо увеличения уставного капитала, застройщики называют значимым изменением появление дополнительных мер контроля. «Прежде чем начинать продажу квартир в строящемся доме, необходимо будет получить своего рода аттестацию в министерстве строительства региона. Выдаваемый застройщику документ является свидетельством его добросовестности. Без этого документа застройщик не сможет зарегистрировать ни один договор долевого участия», — отмечает М. Бесфамильный.
Следующее нововведение — создание специального фонда, в котором будет аккумулироваться часть поступивших денежных средств застройщикам (1% от поступлений). «С одной стороны — это дополнительные гарантии для покупателей, с другой стороны — это дополнительные затраты для застройщиков», — продолжил генеральный директор «ОРСО-Групп». Однако по его мнению, это не глобальные суммы, которые смогут увести игрока с рынка.
По мнению представителя ассоциации «Пермские строители» Игоря Юфарева, ожидаемые нововведения хороши, но не своевременны. «Сейчас в строительной отрасли наблюдается нехватка денежных средств. Конечно, нововведения обезопасят покупателей, но и усугубят положение некоторых застройщиков», — отметил эксперт. «В трехлетней перспективе у нас будет меньше обманутых дольщиков, но стоимость квадратного метра вырастет», — прогнозирует И. Юфарев. По его мнению, застройщики будут вынуждены сократить количество единовременно строящихся объектов, соответственно, количество сдаваемого жилья сократится еще сильнее, чем за 2016 год.
Перспективы 2017 года
На рынке недвижимости Прикамья в этом году не произойдет значительных изменений, при условии стабильной ситуации в политике и экономике страны, отмечают эксперты.
В 2017 году застройщики буду вводить то жилье, строительство которого было начато еще в 2014-2015 годах. Поэтому, по предположению застройщиков, объемы вводимого жилья будут сопоставимы с 2016 годом, но ниже показателей 2015 года. Это объясняется заморозкой одних объектов и отказом от строительства других.
Эксперты строительной отрасли не прогнозируют и существенного роста стоимости недвижимости. «Учитывая опыт застройщиков 2008-2009 годов, когда они начали снижать цены на жилье, это привело к банкротству многих компаний. Поэтому теперь, я считаю, цены будут держаться на прежнем уровне», — прогнозирует директор департамента продаж компании «Талан» Алексей Терентьев. По мнению эксперта, рост возможен в пределах инфляции: порядка 5%, что не будет сильно влиять на цену для конечного потребителя. Примерно такого же мнения придерживается и Михаил Бесфамильный: «Я думаю, что если сравнивать в рамках всего города, то цена реализации вырастет на 3-5%. Причинами могут стать: удорожание транспортных расходов, увеличение себестоимости».
Особой популярностью в рамках существующих экономических условий пользуется жилье эконом-класса. В 2016 году эксперты наблюдали общий тренд, который вел к появлению большего объема жилья этого класса, чуть меньше объем класса комфорт, а бизнес-класс в Перми имеют единичные объекты. В связи с этим аналитики предполагают увеличение предложения именно в сегменте жилья эконом-класса.
Михаил Крепак видит позитивные тенденции в строительной отрасли. Важным показателем он считает то, что люди вновь стали рассматривать приобретение недвижимости как инструмент инвестиций. «Банковские ставки снижаются, положение рубля стабилизируется на уровне 60 руб за доллар, и недвижимость вновь становится инструментом инвестирования», — отмечает М. Крепак.
Представители ОРСО-Групп и компании «Талан» сошлись во мнении по общему положению строительной отрасли региона. «Этот бизнес с каждым годом становится все менее рентабельным, соответственно, это может привести к сокращению игроков. Заходить на новый рынок для точечной застройки после законодательных нововведений станет невыгодно. Поэтому останутся только крупные игроки, которые работают уже давно», — говорит М. Бесфамильный.
Алексей Тереньев отмечает, что «пермский рынок достаточно статичный. Кто хотел на него зайти, уже зашли. Существенных изменений ждать не приходится».
