В начале сентября «Брусника» выиграла аукцион на право реализации проекта комплексного развития в Перми. Лот включает три несмежных участка. Два небольших в районе ул. Емельяна Ярославского (0,41 и 0,84 га) и участок в границах улиц Куйбышева — Героев Хасана — Коминтерна — Чкалова, то есть по обе стороны Комсомольского проспекта, в самом его конце (5,29 га).
Участки в районе ул. Емельяна Ярославского свободны от застройки. На участке вдоль Комсомольского проспекта, назначенном под реконструкцию, сейчас расположены шесть многоквартирных жилых домов и несколько построек нежилого назначения. Жилые дома признаны аварийными, их предстоит расселять. Совокупно на трех участках «Брусника» возведет около 100 тыс. кв. м жилья, закончить работы планируется к 2033 году.
Тихий Компрос, где «Брусника» будет вести строительство, очень значимая для Перми территория. И так как девелопер прежде не работал в Прикамье и горожанам он не знаком, в материале расскажем о подходах и принципах, которых «Брусника» намерена придерживаться при редевелопменте в центре Перми.
Интенсивная и дружелюбная среда
Градостроительный подход прошлой эпохи предполагал, что жизнь соответствует простому распорядку «дом — работа — дом». Проектировщики не думали об интенсивном использовании территории, большинство пространств были монофункциональны. Современный город другой. В нем пространственная политика должна быть подчинена идее компактности, интенсификации использования пространства и многофункциональности.
Главная ценность современного постиндустрильного города — мобильность. Одно из ее следствий — требование снизить издержки на смену жилья. Значит, в таком городе нужны стандартные, ликвидные квартиры, подходящие большинству. А разнообразные потребности людей необходимо реализовывать с помощью окружения. Таким образом, фокус внимания в хорошем городе смещен в сторону создания концентрированной и разнообразной среды.
Отсюда следуют четыре градостроительных принципа «Брусники», которые будут применены и в проекте на Тихом Компросе.
Первый — высокая плотность застройки, концентрация экономических и социальных функций и разнообразие среды. Это ведет к высокой деловой активности и, как следствие, повышает привлекательность территории в целом.
Второй — опережающее развитие инфраструктуры, объектов социальной сферы, рекреационных пространств, коммерческой недвижимости. Школы, детские сады, скверы и спортплощадки должны появляться на начальном этапе строительства.
Третий принцип — связная городская среда. Современный город становится проницаемым и бесшовным. В нем должен быть создан качественный ландшафт, а приоритет отдан пешеходам и средствам индивидуальной мобильности. Главная черта такого города — интеграция, а не сегрегация и не герметизация.
Четвертый принцип — создание характера застройки. Качественный мастер-план должен подразумевать эволюционное развитие территории. Он должен учитывать и переосмысливать прошлое, встраивать его в контекст города и создавать новую, современную идентичность места.
Из суммы этих принципов есть два важных следствия, которые часто становятся дискуссионными. Первое касается автомобилизации. Действующие парковочные нормативы весьма высокие и однородные. Это вынуждает девелоперов плодить высотки, окруженные полями машино-мест.
«Брусника» в свою очередь уверена, что создавать обширную инфраструктуру для личного транспорта, который 90% времени стоит без дела, невыгодно. Более того, уже очевидно, что наши практики мобильности мигрируют к более эффективным средствам передвижения. Поэтому компания выступает, во-первых, за пересмотр парковочного норматива (он должен быть дифференцирован от центра к окраинам), во-вторых, за развитие качественного общественного транспорта.
Второе следствие касается так называемого конверта застройки, т. е. соотношения плотности, площади и этажности. Текущие град нормативы опять-таки вынуждают девелоперов строить башни. Интенсивность использования территории в таком случае невысока. Однако комфортная среда — это среднеэтажная плотная застройка. Поэтому «Брусника» прилагает все силы, чтобы сбалансировать эти параметры.
Баланс интересов
Важно, что редевелопмент участка на Тихом Компросе реализуют с помощью КРТ.
«На наш взгляд, это единственный подходящий инструмент для обновления такого рода земельного участка», — отмечают в «Бруснике».
Вспомним, что первым появился механизм комплексного освоения территории (КОТ). Он подразумевал, что девелопер строит в чистом поле, а государство берет на себя строительство инфраструктуры (дороги, сети). Инструмент действовал с середины 2000 годов, но так и не преодолел родовой недостаток. КОТ перегружал бюджет и нес существенные риски неконтролируемого растягивания городской инфраструктуры и размывания городской ткани. Для развития внутри городских границ он подходил плохо.
Поворот на компактность ознаменовал механизм развития заселенных территорий (РЗТ). Существенный изъян этого инструмента — неэффективное регулирование процесса расселения. Собственники старого жилья имели возможность требовать несоразмерные компенсации или даже блокировать реновацию территории.
Многие участки до сих пор реновируются по правилам РЗТ. В портфеле «Брусники» сегодня шесть таких территорий. Компания на своем опыте знает, как сильно осложняет реализацию проекта этап расселения.
Наконец в конце 2020 года был принят закон о КРТ. Его ключевое преимущество в том, что он удачно балансирует интересы горожан (и города как целостности, и тех, кто попал под расселение), городского бюджета и администрации и девелопера. В частности, процесс расселения становится намного более понятным, управляемым и предсказуемым для всех его участников.
Сегодня у «Брусники» в работе девять проектов КРТ — в Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске, Сургуте, а теперь и в Перми. Их совокупный градпотенциал свыше 1,3 млн кв. м недвижимости.
Механизм КРТ гибкий и позволяет применять разные градостроительные подходы. КРТ адекватно и для больших реноваций, как, например, застройка в Тюменском районе Зарека, где «Брусника» осваивает 30 га земли, занятые устаревшим ИЖС. Подходит КРТ и для небольших проектов, в которых очень важно точечное, аккуратное, скрупулезное вписывание новых домов в существующий контекст, такой проект «Брусника» реализует в Екатеринбурге в районе Эльмаш.
На Тихом Компросе в Перми компания намерена создать особенную, тщательно проработанную, высококачественную застройку. Это будет малоинвазивное вмешательство: с одной стороны, оно будет тонко учитывать специфику места, а с другой — механизм КРТ позволит учесть интересы всех участников, поэтому процесс пройдет максимально бесконфликтно.
Реклама: ООО «Брусника. Строительство и девелопмент».
Проектные декларации на сайте наш.дом.рф. Застройщик «Специализированный застройщик «Брусника».