Финансирование застройщиков: как реализуется механизм эскроу-счетов
Новости партнеров, Пермский край,
0
Партнер статьи:

Финансирование застройщиков: как реализуется механизм эскроу-счетов

О новом порядке финансирования застройщиков, ставках и выгоде для дольщиков рассказал региональный директор ПСБ в Перми Андрей Клепиков.
Фото: пресс-служба

Активно привлекать проектное финансирование застройщики начали год назад, но часть из них еще сталкивается с проблемами при получении кредитов. Однако в ПСБ уверены: при индивидуальном подходе к проектам особых сложностей не возникает.  О новом порядке финансирования застройщиков рассказывает региональный директор ПСБ в Перми Андрей Клепиков.

Андрей, как сейчас работают застройщики? Выгоден ли для них и для дольщиков такой механизм?

По новым правилам, по которым рынок живет уже более года, деньги дольщиков поступают не напрямую застройщику, а на специальный счет эскроу в банке, который является гарантом сохранности средств покупателя. Деньги со счета девелопер может получить только после окончания строительства, а в случае нарушения обязательств банк вернет их дольщику. Деньги на строительство застройщики получают за счет проектного финансирования – то есть, по сути, кредита в том же банке, но под более низкий процент.

Если говорить о плюсах для дольщиков, то новая схема продаж и финансирования строительства действительно делает рынок новостроек более безопасным. Права дольщиков защищены сразу по нескольким направлениям.  Во-первых, дольщикам обеспечивают сохранность средств на эскроу-счетах. Во-вторых, снижены риски столкнуться с недобросовестным или непрофессиональным застройщиком: такие игроки вряд ли смогут получить проектное финансирование. В-третьих, даже во время кризиса застройщики проектов, реализующихся по новой схеме, располагают всеми необходимыми средствами для завершения строительства, поскольку не зависят от темпов продаж. Соответственно, в таких проектах с большой вероятностью будут соблюдены сроки ввода жилья в эксплуатацию.

При этом застройщики обеспечены стабильным источником финансирования проекта строительства в виде банковского кредита и не зависят от поступления средств участников долевого строительства.

Какие сейчас ставки на рынке для застройщиков?

Проектное финансирование для застройщиков сильно подешевело за последний год. Средние ставки опустились до 5-5,5% по сравнению с 7– 8% перед вступлением в силу 214-ФЗ. Это произошло как благодаря уменьшению ключевой ставки ЦБ с 7,5% до 4,25%, так и непосредственно в связи с реформой 214-ФЗ: при накоплении определенного объема средств на эскроу-счете банк снижает ставку по проектному финансированию. В некоторых случаях – практически до нуля.

С кем из региональных застройщиков вы уже работаете?

В пермском ПСБ первой такой сделкой стало соглашение с группой компаний «Мегаполис» о финансировании строительства жилого дома комфорт-класса в Индустриальном районе с использованием эскроу-счетов. «Мегаполис» строит дома с использованием новой схемы финансирования строительства, применяя счета эскроу, которые открываются в ПСБ. Приобретая квартиры, покупатель вносит оплату на счет эскроу, банк замораживает эти средства до окончания строительства и перечислит их застройщику после того, как дом будет сдан. В свою очередь, застройщик отслеживает пополнение счетов дольщиками в режиме онлайн с помощью сервиса «ПСБ Онлайн». Мы рады, что ГК «Мегаполис» выбрала ПСБ в качестве партнера для реализации проекта «Дом родной» и высоко ценим доверие. 

Группа строительных компаний «Мегаполис»

Группа строительных компаний «Мегаполис» входит в пятерку крупнейших застройщиков Перми по объемам возводимого жилья. За 25 лет работы было построено и сдано в эксплуатацию 20 жилых многоквартирных домов, в том числе жилой комплекс бизнес-класса «Онегин», дом «Губернiия» в историческом центре, реконструировано более 15 тыс. квадратных метров площадей офисов, банков и гостиниц.

Каким параметрам должны соответствовать проекты застройщиков?  

Прежде всего, требованиям закона 214-ФЗ. Застройщик должен иметь необходимый опыт строительства и реализации объектов жилой недвижимости. ПСБ готов финансировать до 90% от бюджета проекта. Возможно увеличение доли финансирования при предоставлении дополнительного обеспечения, не связанного с реализацией проекта, срок финансирования – до 5 лет (для проектов комплексной застройки – до 7 лет).

Еще один ключевой момент - достаточная финансовая устойчивость проекта.  В качестве обеспечения банк рассматривает залог земельного участка (либо прав аренды), имущественных прав строящегося объекта, долей застройщика и других участников проекта, залог прав по залоговым счетам участников проекта, поручительство бенефициаров и участников проекта в случае их аффилированности.  

Условия финансирования в ПСБ прозрачны – проекты финансируются по средневзвешенной ставке, которая зависит от объема денежных средств на счетах эскроу. Ставка рассчитывается ежедневно. Застройщик может управлять стоимостью финансирования проекта с помощью реализации собственной стратегии продаж.

Минимальная ставка финансирования достигает 0,01 % годовых. В случае, если застройщик относится к субъектам малого и среднего предпринимательства (по 209-ФЗ), максимальная ставка финансирования ограничена 8,5% годовых. В зависимости от качества проекта она может быть существенно снижена. 

Что получает застройщик, если работает с ПСБ?

Реализуя проект с ПСБ, застройщик получает ожидаемую ставку финансирования, поскольку банк не капитализирует проценты при отсрочке их уплаты, то есть не начисляет проценты на проценты. Договором финансирования предусмотрена защита процентных ставок от увеличения в случае негативных изменений экономической конъюнктуры.

В ПСБ проекты получают аккредитацию для продажи ипотечных продуктов банка, возможность включения в маркетплейс банка, что позволит размещать информацию об объектах на сайте ПСБ. Другие возможности - бесплатный тариф по аккредитивным формам расчетов для неипотечных сделок, согласование специальной ипотечной ставки, либо разработки индивидуального механизма снижения ставки застройщику при достижении целевых параметров продаж жилья с ипотекой ПСБ.  

На правах рекламы