В Пермском крае в активной стадии находятся 54 договора комплексного развития территории. По словам главного архитектора, заместителя министра по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Елены Ермолиной, это 4,2 млн кв. м жилья и 16 га под застройку.
Главный архитектор, заместитель министра по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Елена Ермолина отметила, что регион присутствует при историческом моменте: такого количества стройки благодаря КРТ не было со времен хрущевок.
«КРТ — это не только жилье, но и социальная среда: дороги, школы, сады, поликлиники, аквапарки и парки развлечений. За счет частных инвестиций создается одна большая среда. Шагаем быстро. Социалка в стадии стройки или проектирования, и она заложена в первом этапе вместе с жильем, — отметила Елена Ермолина.
Точечная застройка проигрывает?
Участники обсудили, почему часть застройщиков все равно работает точечно. Елена Ермолина объяснила: точечная застройка остается, если она замыкает существующий квартал, либо если площадка слишком мала для КРТ. «Градкодекс говорит, что КРТ — это как минимум два жилых дома, а не один», — напомнила она.
При этом, по ее словам, КРТ может быть многоконтурным: несколько участков в рамках одного проекта, которые внешне выглядят как отдельные дома в квартале.
Генеральный директор «Орсо Групп» Михаил Бесфамильный согласился: точечная застройка проигрывает, особенно если рядом есть комплексный проект.
«В КРТ ты можешь больше предложить покупателю: сквер, школу, садик, инфраструктуру. С маркетинговой точки зрения это проще. И если это хороший продукт, он становится более востребованным, потому что люди покупают среду», — сказал он.
«Люди покупают среду, а не квадратные метры»
Эта мысль стала сквозной для всего круглого стола. Руководитель направления новостроек «Этажи» Алена Ахмаева подтвердила, что покупатели стали требовательнее к среде.
«КРТ создают сценарии жизни. В них можно закрыть практически любую потребность», — отметила она.
Заместитель директора филиала по продажам UDS в Перми Марина Беляева добавила: люди уже не выбирают квартиру по стоимости квадратного метра. При выборе жилья в первую очередь смотрят на среду, которую строит застройщик: сформирована ли она вокруг, насколько доступна транспортная инфраструктура, меняется ли социальное положение рядом с будущим жилым комплексом.
Спрос просел, но не рухнул
С 1 октября 2026 года условия «Семейной ипотеки» изменились. Ключевое новшество: ставка и максимальная сумма кредита теперь зависят от двух факторов — количества детей в семье и региона, где покупают жилье. Принцип такой: чем больше детей, тем ниже ставка и выше лимит. При этом есть обязательное условие для всех: на момент заключения договора хотя бы одному ребенку должно быть меньше 7 лет.
Ставки и лимиты сейчас работают следующим образом:
- 5 и более детей — 2% годовых, до 10 млн рублей;
- 4 ребенка — 4% годовых, до 10 млн рублей;
- 3 ребенка — 6% годовых, до 10 млн рублей;
- 2 ребенка — 8% годовых, до 8 млн рублей;
- 1 ребенок — 10% годовых, до 6 млн рублей.
По словам Алены Ахмаевой, в начале октября количество обращений от потенциальных покупателей снизилось на 25–30%.
«Но оно бывает всегда с изменением какой-либо программы. Покупатель адаптируется, на это уходит время, но сейчас динамика другая, и решение принимается быстрее», — пояснила она.
При этом прогноз по сделкам на ноябрь выше, чем был в сентябре до анонса изменений условий семейной ипотеки.
«Драйвером стали многодетные семьи, которые раньше не могли позволить себе большую квартиру. Сумма кредита увеличилась, и они могут купить больше», — подчеркнула Алена Ахмаева.
Марина Беляева описала реакцию рынка так: «Когда происходят изменения, человек замирает. Потом принимает, а потом начинает действовать. В октябре рынок замирает, в ноябре начинает восстанавливаться».
По ее словам, серьезного оттока нет: социальные покупки никто не отменял, молодежь перестала уезжать из Перми, а инвесторы смотрят на качество объекта.
Руководитель отдела продаж федерального девелопера «Железно» Евгения Литвинова считает, что семейная ипотека не закончится завтра.
«Сама по себе семейная ипотека, которая работает у нас с 2018 года и продлена до 2030 года, уже не подразумевает краткосрочный период. Понятно, что она будет претерпевать изменения и дополнения. Это все будет видно после определенного анализа», — сказала она.
По ее мнению, в будущем адресные льготы могли бы получить и другие категории граждан:
«Если помечтать и посмотреть на другие категории, которые действительно не могут себе позволить рыночную ставку, — это молодые семьи, которые не имеют детей, а также молодые специалисты, молодые врачи и молодые педагоги. Если бы такие меры были предприняты, мы бы направили определенный блок на закрытие этой потребности», — заключила Евгения Литвинова.
Эконом-сегмент в Перми не в почете
Алена Ахмаева отметила, что Пермь отличается от других городов тем, что эконом-сегмент не так сильно пользуется спросом. Застройщиков, которые в нем строят, немного.
«У тех, у кого он есть, объем нераспроданных объектов после реализации проекта — порядка 30%. У нас более востребованы бизнес, комфорт и комфорт+», — пояснила она.
Михаил Бесфамильный добавил: жилье бизнес-класса сейчас определяется не самим объектом, а локацией. Визуально объект бизнес-класса может не так сильно отличаться, как раньше. Застройщик вынужден подстраиваться под запрос покупателя, который хочет жить в комфорте.
«Качество продуктов сильно выросло. Клиент сам определяет, какие у него есть возможности. Спрос зависит от конкурентной среды: на Центральном рынке три застройщика продают порядка 50 квартир в месяц», — привел пример он.
«Рынок девелопмента не совсем рыночный»
Михаил Бесфамильный обратил внимание на искажение спроса программами льготной ипотеки.
«Многие люди покупали квартиры не для того, чтобы жить, а потому что могли себе позволить кредит под 6%. Это не совсем реальный спрос», — сказал он.
По его словам, застройщик не должен проектировать объект исключительно под льготную программу: в моменте будет высокий спрос, но потом ситуация изменится.
«Нужно делать сбалансированную номенклатуру квартир: и небольшие, и трешки. Тогда при изменениях потери будут меньше», — пояснил Михаил Бесфамильный.
Портрет покупателя
Алена Ахмаева описала покупателя так: семьи с детьми и люди с накоплениями на депозитах, которые стали активнее доставать средства.
«Большинство застройщиков предлагают субсидировать ставку ЦБ. Зачастую это люди с недвижимостью, которую они продают. В кредит уходит меньше денег, и им выгодно взять субсидированную ставку», — сказала она.
Другая категория — те, кто хочет улучшить жилищные условия, но не подпадает под льготную программу.
Марина Беляева добавила: определить четко портрет покупателя невозможно, потому что все зависит от сценария жизни.
«Я бы сфокусировала внимание не на портрете, а на подстройке финансового инструмента под конкретную ситуацию», — отметила она.
Финансовые инструменты: рассрочка, субсидия, трейд-ин
Марина Беляева подробно остановилась на инструментах. По ее словам, каждый финансовый инструмент подстраивается под цели покупки. Рассрочка привлекает платежеспособное население, которое хочет распределить финансы на период строительства.
«Мы поставили фильтр: первоначальный взнос от 30%. Так мы понимаем, что заходит платежеспособная аудитория», — пояснила она.
Субсидированная ставка становится все популярнее, но она не бесплатна для застройщика.
«Застройщик к цене реализации плюсует стоимость субсидии. Но клиент считает финальную стоимость и понимает, что ежемесячный платеж гораздо ниже», — рассказала Марина Беляева.
Она также отметила: большинство покупателей сейчас ориентируются не на стоимость квадратного метра, а на финмодель покупки — насколько комфортен ежемесячный платеж.
Трейд-ин помогает сократить скорость покупки, особенно семьям с детьми или молодым семьям, у которых есть небольшая первая недвижимость.
«Нужно грамотно оценивать рыночную стоимость квартиры, которую отдаешь. Многие застройщики берут на себя реализацию, но все чаще уходят от схемы выкупа, чтобы не оказаться с неликвидом», — пояснила Марина Беляева.
Цены не снизятся
Михаил Бесфамильный напомнил: единственный раз, когда цены сильно упали, — кризис 2008 года. Тогда застройщики снижали цену с 70 тыс. до 30 тыс. за квадрат.
«Сейчас, когда ты связан с банком, с кредитным финансированием, ждать, что цена снизится, — точно нет. Себестоимость ниже не становится, она растет. Чтобы улучшить реализацию объекта, надо скинуть 15% цены, но никто не может себе этого позволить», — сказал он.
По его словам, локальные скидки возможны, но глобальных не будет.
Евгения Литвинова добавила: ждать снижения ставки не стоит.
«Покупать сейчас — это фиксация стоимости. Себестоимость не снижается. Если сейчас приобретать, то это зафиксировать стоимость», — подчеркнула она.
Что будет с рынком
Михаил Бесфамильный считает: основной драйвер для девелопера — вторичка и улучшение жилищных условий.
«Пока не будет нормальной рыночной ставки по ипотеке, 10–12% на вторичку, ничего не изменится. Как только будет нормальная ставка, это станет драйвером для застройщиков», — подчеркнул он.
Марина Беляева прогнозирует: покупатели станут более требовательными к экологии и пешей доступности.
«Возможно, более перспективными станут районы с доступом к лесу или воде. Но часть останется в центре из-за доступности работы и учебы. Прогнозировать на 5–10 лет рискованно», — сказала она.
