Адвокат Марина Казанцева в эксклюзивном интервью рассказала РБК+ Пермь о том, как приобрести или продать имущество и максимально исключить экономические и юридические риски. По ее мнению, существует множество оснований для оспаривания сделок либо признания их ничтожными.
Итак, что необходимо знать каждому собственнику?
— Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо быть предусмотрительными до и во время подписания документов, — говорит Марина Казанцева.
Не стоит надеяться что, если вам предоставили документы на имущество, которое вы желаете приобрести, и прошедшее в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю, то по данному имуществу не возникнет проблем. Известны факты регистрации сделок в компетентных инстанциях, которые прошли правовую проверку, но в дальнейшем решением суда признаны недействительными.
Также нередки случаи отчуждения (продажи дарения, мены) имущества, которое было ранее приобретено на возмездной основе либо получено на безвозмездной основе незаконно с участием лиц, использующих служебное положение. Такие сведения являются недоступными для широкого круга лиц до вынесения приговора.
Обезопасить себя можно следующим образом:
Запросить документы на все предыдущие сделки по имуществу, даже если до предстоящей сделки с вами их было несколько. Рекомендую проверять изначальные договора о предоставлении в собственность имущества при приватизации, наследовании, дарении, покупке и т. д. Если в каком-либо документе имеются не точности, не ясности, не соответствия, следует запросить данные из архива той администрации, которая предоставляла имущество первоначально. Не мало преступлений по делам о мошенничестве, совершенных на начальном этапе выделения муниципальных (государственных) земельных участков, квартир, домов. Если такие факты устанавливаются, участки изымаются, не зависимо от того, сколько сделок с ними произведено в последующем с момента выделения.
Также стоит сравнить возраст собственника имущества с моментом (датой) предоставления ему по какому-либо праву объектов недвижимости, реальную возможность оформления своего права и написания заявлений от своего имени. Сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним), считается недействительной.
Приобретая любые объекты недвижимости, рекомендую внимательно прочитать все данные, содержащиеся в документах и характеристики на имущество, которое желаете приобрести, оценить эти сведения, поскольку характеристики должны быть одинаковыми, не зависимо от количества предоставляемых на обозрение документов. Любое изменение характеристик дома, квартиры и иного строительного объекта или земельного участка должно быть зафиксировано в соответствующем документе. Переносы батарей в квартире, например, на балкон, увеличение дверных проёмов, изменение стен, расширение границ дома и др. должны быть узаконены. Не достаточно прочитать содержание документов, лучше прочитать, а что же требует законодательство для подобных изменений (переустройства, перепланировки) и имеются ли данные документы у второй стороны сделки. Бывают факты, когда при продаже имущества предоставляют проект на перепланировку помещения и бюллетень с подписями собственников, при этом завышая стоимость имущества уже как на нежилое. Можно усомниться, так как имея всё необходимое на руках, собственник не получил разрешение администрации и не факт, что такое будет выдано в будущем вам. Есть ситуации, когда суд обязывает нового собственника привести помещение в первоначальное состояние в соответствие с техническими и правоподтверждающими документами, поэтому приобретая имущество, вы должны понимать, что торопиться не стоит, копии всех документов лучше показать юристу.
Сравните возраст собственника имущества с моментом предоставления ему объектов недвижимости
Сделка может совершаться только собственником недвижимого имущества или уполномоченным лицом. Очень важным является совершение любой сделки дееспособным лицом, в чём нужно убедиться. Если выясняется, что собственник имеет психические или иные заболевания и не мог ранее при приобретении имущества для себя либо в настоящий момент при передаче его вам принимать участие в одной из сделок или обоих сделках, то необходимо проверить, каким документом подтверждаются полномочия представителя. Такими документами являются нотариально удостоверенные доверенности, приказы Министерства социального развития, распоряжения администраций и т. п. Аналогично стоит проверять полномочия на конкретные действия, адреса имущества, которое отчуждается, сверить ФИО представителя с паспортными данными.
Любая сделка должна быть совершена в добровольном порядке, без влияния насилия или угроз. После подписания документов об отчуждении имущества не в добровольном порядке защитить свои права можно путём обращения в любой ближайший отдел полиции либо прокуратуру, после чего материал проверки будет направлен по подследственности по месту совершения преступления в отношении вас либо нахождения вашего имущества. Проверка действий об угрозах и насилии, результатом которой является Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела или Постановление о возбуждении уголовного дела, в дальнейшем и приговор по изложенным фактам, могут помочь оспорить сделку в порядке гражданского судопроизводства.
Если сделка совершается с участием представителя, имейте ввиду, что согласно ст. 182 Гражданского Кодекса РФ п.3.: " Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.»
Если сделку сопровождает риелтор необходимо подписать с ним соответствующий договор, в котором не торопясь прочитать все пункты. Если при подписании договора вас торопят, стараются заговорить, рекомендую просто взять копию и прочитать все самим дома в спокойной обстановке. Иногда поведение лица, с которым совершается сделка настораживает, тогда не торопитесь с её заключением вообще. Поймите для себя, а неужели вам так необходим этот дом или земля, что вы готовы рисковать своими деньгами, которые копили годами либо приобретаете с через предоставленный ипотечный кредит, погашаемый в ближайшие 20-30 лет. Но если вы приняли решение о сопровождении сделки через услуги компании с участием риэлтора, то должны знать, что передача любых денежных средств риэлтору, будь то по оплате услуг, либо для залога на имущество оформляется платёжными документами во исполнение договоров. Так, если договор на услуги заключается от организации, а исполнителем является риэлтор, то приходно-кассовый ордер должен быть от организации (компании), выполняющей поручение. Иначе попытки вернуть свои деньги в случае некачественного оказания услуг могут не увенчаться успехом. При передаче денег в качестве задатка необходимо подписать договор о задатке, в котором зафиксировать факт получения денег покупателем (можно дополнить распиской). Часто риэлторы предлагают свои услуги сразу обоим сторонам, что не запрещено и практикуется, но тут становиться не понятно, как специалист будет регулировать процесс в случае возникновения спорной ситуации. Если вы с другой стороной достигли полной договоренности по всем вопросам сделки, то такой факт имеет место быть, если же у вас есть сомнения, в чистоте сделки, лучше работать с проверенным риэлтором.
Работа с риэлтором должна быть комфортной и грамотно поставленной.
Если вы изъявляете желание принять личное участие в осмотре объекта недвижимости, встретиться с другой стороной сделки, то препятствовать этому риэлтор не может. Странное, скрытное общение или когда он пытается втереться в доверие настораживает, иногда ведёт к обману.
В случае передачи подлинников, тем более паспорта, всегда составляйте акт передачи, в котором должны быть указаны все данные передаваемых документов (название, номер, дата выдачи, кем выдано и т. п.).
